Você recebeu um imóvel e não sabe de quanto em quanto tempo precisa revisar a impermeabilização, refazer o rejunte, limpar ralos ou o que pode furar na parede sem atingir uma tubulação? Ou é síndico de um condomínio que nunca recebeu orientações claras sobre como usar e manter as áreas comuns? Sem essas informações, muitos cuidados simples só são descobertos depois que o problema aparece.
O manual do proprietário, também chamado de manual de uso, operação e manutenção, reúne essas orientações em um documento técnico feito para aquele imóvel específico. A Deliverance elabora manuais para construtoras, incorporadoras, condomínios e proprietários em Belo Horizonte e em Minas Gerais.
O que é o manual do proprietário
É o “manual de instruções” do imóvel. Ele explica, em linguagem acessível, como cada parte da edificação deve ser usada, quais cuidados evitam danos e quais manutenções precisam ser feitas ao longo do tempo.
A referência técnica para esse documento é a ABNT NBR 14037, que trata das diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações. O manual descreve os sistemas construtivos (estrutura, vedações, revestimentos, impermeabilização, esquadrias, instalações hidráulicas, elétricas e de gás, entre outros), as cargas e usos admissíveis, os cuidados de uso e as atividades de manutenção, em sintonia com o sistema de gestão de manutenção tratado pela NBR 5674. Também pode trazer informações sobre prazos de garantia, tema abordado pela NBR 17170.
Existem dois tipos principais: o manual da unidade privativa (apartamento, casa, sala) e o manual das áreas comuns, voltado ao condomínio e ao síndico. Um manual bem feito não é uma lista genérica de dicas: ele parte dos projetos, do memorial descritivo e dos materiais efetivamente utilizados.
Quando você precisa de um manual do proprietário
- Você é construtora ou incorporadora e precisa preparar os manuais que serão entregues com o empreendimento.
- Você recebeu um imóvel novo com um manual genérico, incompleto ou que não corresponde ao que foi construído.
- O condomínio não tem manual das áreas comuns e o síndico não tem referência para orientar o uso e a manutenção.
- Você comprou um imóvel mais antigo, fez uma reforma grande ou trocou sistemas e quer organizar as orientações de uso e manutenção.
- O condomínio quer elaborar um plano de manutenção predial e precisa, antes, entender os sistemas existentes.
O que o engenheiro faz
O manual é elaborado a partir de informações verificáveis sobre o imóvel, em uma sequência objetiva:
- Entendimento da necessidade: definimos se o manual é da unidade, das áreas comuns ou de ambos, e para quem ele se destina (construtora, condomínio ou proprietário).
- Análise de documentos: estudamos projetos, memorial descritivo, especificações de materiais e equipamentos e manuais de fabricantes disponíveis.
- Vistoria técnica: quando necessário, visitamos o imóvel para conferir sistemas e informações que não estejam claras nos documentos.
- Redação por sistema: descrevemos cada sistema, como usá-lo, o que evitar e quais manutenções são recomendadas, com periodicidade sugerida e tipo de responsável.
- Revisão de linguagem: conferimos se o texto pode ser entendido por quem não é da área, sem perder a precisão técnica.
- Entrega e orientação: apresentamos o manual e esclarecemos dúvidas sobre sua aplicação no dia a dia.
O que não está incluído / limitações: o manual descreve o imóvel com base nos documentos fornecidos e no que pode ser observado. Sistemas embutidos que não constem em projeto não podem ser descritos com segurança, e essa limitação é registrada no documento. O manual também não é um laudo sobre o estado de conservação do imóvel; se houver problemas existentes, pode ser indicada uma inspeção predial ou uma vistoria de imóvel novo.
O que você recebe
- Manual de uso, operação e manutenção organizado por sistema construtivo.
- Orientações do que fazer e do que evitar no uso de cada sistema.
- Tabela de manutenções recomendadas, com periodicidade sugerida e tipo de responsável.
- Sinais de alerta que merecem avaliação técnica.
- Informações sobre prazos de garantia, quando fornecidas pela construtora ou aplicáveis ao caso.
- Modelo de registro das manutenções realizadas e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
Perguntas frequentes
Quanto custa um manual do proprietário?
Depende do tipo de imóvel, da quantidade de sistemas e equipamentos, da documentação disponível e de o manual ser da unidade, das áreas comuns ou de ambos. Para empreendimentos com várias tipologias de unidade, o escopo também muda. Envie as informações e preparamos o orçamento.
Não seguir o manual pode afetar a garantia do imóvel?
O descumprimento das orientações de uso e manutenção pode interferir na análise de determinadas solicitações de garantia, conforme as condições contratuais, legais e normativas aplicáveis. Por isso, é importante seguir o manual e guardar os registros das manutenções realizadas.
A construtora entregou um manual genérico. O que posso fazer?
É possível contratar a elaboração de um manual técnico complementar, baseado nos projetos e no que foi efetivamente construído. Se houver dúvidas sobre o que foi entregue, uma vistoria técnica pode ajudar a registrar a situação.
O manual serve para as áreas comuns do condomínio?
Sim. O manual das áreas comuns é uma ferramenta importante para o síndico, porque orienta o uso de equipamentos e espaços coletivos e serve de base para o plano de manutenção.
Imóvel antigo também pode ter manual?
Sim. Mesmo sem garantia em vigor, um manual organizado ajuda a preservar o imóvel, orientar moradores e evitar danos causados por uso inadequado.
Qual a diferença entre manual do proprietário e plano de manutenção?
O manual explica como usar e cuidar de cada sistema. O plano de manutenção transforma essas orientações em um calendário de atividades, com prioridades e registros, para a gestão do dia a dia.
Por que a Deliverance
Frederico Farias Pinto, engenheiro civil e técnico em edificações (CREA/MG 439515), atua na construção civil desde 2004, com experiência prática em execução e entrega de obras, e hoje se dedica à engenharia diagnóstica, à patologia das edificações e às perícias. É perito judicial cadastrado no TJMG e pós-graduando em Engenharia Diagnóstica e Perícias. Ao investigar problemas em edificações, vemos com frequência danos que poderiam ter sido evitados com orientação adequada. Nós sabemos investigar o problema e vamos explicar para você o que encontramos.
Como solicitar
Conte para nós qual é o imóvel ou empreendimento, se o manual é da unidade ou das áreas comuns e quais documentos estão disponíveis. A partir disso, definimos o escopo e enviamos o orçamento.