No seu condomínio ou imóvel, a manutenção só acontece quando algo quebra, vaza ou começa a dar problema? Uma infiltração que poderia ter sido evitada com a revisão da impermeabilização, um rejunte que ninguém refez, uma bomba que parou de repente. Esse jeito de cuidar do prédio, chamado de manutenção corretiva ou reativa, costuma sair mais caro e gerar mais transtorno para os moradores.
O plano de manutenção predial organiza, com antecedência, o que precisa ser verificado e mantido na edificação, com que frequência e por qual tipo de profissional. Ele ajuda o síndico ou o proprietário a planejar o orçamento, priorizar serviços e acompanhar a conservação do imóvel ao longo dos anos. A Deliverance elabora planos de manutenção para condomínios e imóveis em Belo Horizonte e em Minas Gerais.
O que é o plano de manutenção predial
Em linguagem simples, é um calendário técnico de cuidados com o prédio. Ele lista os sistemas da edificação, como estrutura aparente, fachada, cobertura, impermeabilização, instalações hidráulicas e elétricas aparentes, esquadrias e áreas comuns, e indica as atividades de inspeção e manutenção de cada um.
Tecnicamente, o plano é uma das ferramentas do sistema de gestão de manutenção tratado pela ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações. Ele considera a manutenção preventiva (feita antes de o problema aparecer, em intervalos programados), a manutenção corretiva (para corrigir falhas já existentes) e os registros que permitem acompanhar o que foi feito.
Um bom plano não é um documento genérico copiado de outro prédio. Ele parte das características da edificação, da idade, dos materiais e sistemas existentes, das orientações do manual de uso, operação e manutenção (quando houver) e do estado atual de conservação. Por isso, quando o condomínio já realizou uma inspeção predial, as recomendações dela podem ser usadas como ponto de partida.
Quando você precisa de um plano de manutenção
- O condomínio nunca teve um plano organizado e decide as manutenções conforme os problemas aparecem.
- Foi feita uma inspeção predial e o síndico precisa transformar as recomendações em um cronograma prático.
- O condomínio quer prever no orçamento anual os gastos com manutenção, em vez de ser surpreendido por despesas emergenciais.
- O prédio está envelhecendo e sistemas como impermeabilização, fachada e instalações passaram a pedir atenção periódica.
- Houve troca de síndico ou de administradora e não existe registro do que já foi feito na edificação.
- O manual entregue pela construtora existe, mas o condomínio não sabe como colocá-lo em prática no dia a dia.
- Uma seguradora, um órgão ou um documento contratual solicitou a comprovação de rotinas de manutenção.
O que o engenheiro faz
O plano é construído a partir do conhecimento real do prédio, seguindo uma sequência objetiva:
- Entendimento da edificação: conversamos com o síndico ou proprietário e reunimos documentos disponíveis, como projetos, manual do proprietário e das áreas comuns, laudos anteriores e registros de manutenção.
- Vistoria técnica: percorremos as áreas acessíveis para identificar os sistemas existentes e observar o estado de conservação.
- Levantamento das necessidades: para cada sistema, definimos as atividades de inspeção e manutenção recomendadas, considerando as orientações técnicas aplicáveis e as condições observadas.
- Definição de periodicidade e responsáveis: indicamos a frequência sugerida e o tipo de profissional ou empresa recomendado para cada atividade (equipe do condomínio, empresa especializada ou profissional habilitado).
- Priorização: organizamos as ações por prioridade, para apoiar o planejamento orçamentário. Esse critério de priorização é metodológico, adotado pela Deliverance e explicado no documento.
- Entrega e orientação: apresentamos o plano ao síndico ou proprietário e explicamos como usar os registros e quando revisar o documento.
O que não está incluído / limitações: o plano não substitui a inspeção predial, nem investigações específicas de problemas já existentes, como infiltrações ou trincas, que podem exigir uma investigação de infiltrações e vazamentos ou uma inspeção estrutural. Equipamentos com legislação e manutenção próprias, como elevadores e sistemas de combate a incêndio, são incluídos no plano como itens a acompanhar, mas a manutenção deles cabe às empresas e profissionais habilitados para cada sistema. Áreas inacessíveis no dia da vistoria são registradas como tal.
O que você recebe
- Plano de manutenção organizado por sistema da edificação.
- Atividades de inspeção e manutenção, com periodicidade sugerida para cada uma.
- Indicação do tipo de responsável recomendado para cada atividade.
- Classificação de prioridades para apoiar o orçamento, com o critério explicado.
- Modelo de registro para controle das manutenções realizadas.
- Registro fotográfico das condições observadas na vistoria e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
Perguntas frequentes
Quanto custa um plano de manutenção predial?
O valor depende do porte e da idade da edificação, da quantidade de sistemas existentes, da documentação disponível e do nível de detalhamento desejado. Um condomínio com várias torres e muitos equipamentos exige mais trabalho do que uma edificação pequena. Envie as informações do prédio e preparamos o orçamento.
Meu condomínio é obrigado a ter um plano de manutenção?
A manutenção da edificação é parte da responsabilidade de quem administra e usa o imóvel. Se existe uma exigência formal de plano, e em que termos, depende das características da edificação e das obrigações legais, normativas, contratuais e administrativas aplicáveis a cada caso. Independentemente disso, o plano é a forma mais organizada de cuidar do prédio e de registrar o que foi feito.
Qual a diferença entre plano de manutenção e inspeção predial?
A inspeção predial avalia as condições da edificação em um momento específico. O plano de manutenção organiza no tempo as ações para conservar o prédio e acompanhar o que a inspeção apontou.
O plano serve para casa ou só para condomínio?
Serve para os dois. Em casas, prédios comerciais e galpões, o plano ajuda o proprietário a não esquecer manutenções que só são lembradas quando surge o problema.
De quanto em quanto tempo o plano deve ser revisado?
Recomendamos revisar o plano periodicamente e também depois de reformas relevantes, mudança de uso, troca de equipamentos ou identificação de problemas não previstos.
Quem executa as manutenções previstas no plano?
O plano indica o tipo de profissional ou empresa adequado para cada atividade. A execução é contratada pelo condomínio ou proprietário. A Deliverance pode apoiar com assessoria técnica condominial na análise de propostas e no acompanhamento dos serviços.
Por que a Deliverance
Frederico Farias Pinto, engenheiro civil e técnico em edificações (CREA/MG 439515), atua na construção civil desde 2004 e conhece na prática como os sistemas de um prédio são executados e como se deterioram com o tempo. Hoje dedica-se à engenharia diagnóstica e às inspeções, é perito judicial cadastrado no TJMG e pós-graduando em Engenharia Diagnóstica e Perícias. Nós sabemos investigar o problema e vamos explicar para você o que encontramos.
Como solicitar
Conte para nós o tipo de edificação, a idade aproximada, quantos pavimentos ou torres ela tem e quais documentos existem. Com isso, definimos o escopo do plano e enviamos o orçamento.