Diagnóstico de manifestações de umidade pelo método hipotético-dedutivo: estudo de caso de conflito entre vizinhos

Anonimização. Por se tratar de caso real, os nomes da edificação, das empresas, das pessoas e a localização exata foram suprimidos e substituídos por identificadores genéricos, preservando o sigilo das partes sem prejuízo do conteúdo técnico.

1. Introdução

Em centros urbanos adensados, a execução de novas edificações junto a construções existentes cria um campo fértil para conflitos técnicos e jurídicos de vizinhança. Quando sinais de umidade, manchas e colonização por fungos surgem de forma contemporânea ao início de uma obra confrontante, é comum que proprietários e usuários estabeleçam, de imediato, uma relação direta de causa e efeito: a obra nova seria a responsável integral pelos danos observados.

Do ponto de vista da engenharia diagnóstica, essa inferência é uma hipótese, não uma conclusão. A coincidência temporal entre um evento e um dano é indício, mas essa distinção entre simultaneidade e causalidade constitui um dos principais desafios da engenharia diagnóstica contemporânea. Mais do que isso: em um conflito de vizinhança, a edificação que se apresenta como prejudicada pode, ao mesmo tempo, ser fonte de dano ao vizinho; e um mesmo quadro sintomático pode ter origens diferentes em momentos diferentes, à medida que o próprio contexto físico do entorno se transforma. A atribuição de responsabilidade sem investigação instrumentada, e sem acompanhamento ao longo do tempo, expõe todas as partes a decisões equivocadas.

1.1 Objetivo

Este artigo tem por objetivo demonstrar a aplicação do método diagnóstico hipotético-dedutivo, apoiado em ensaios instrumentados e em leitura longitudinal, na análise de nexo de causalidade em um litígio de vizinhança envolvendo umidade em uma edificação de uso misto. Secundariamente, evidencia-se como a combinação de hipóteses concorrentes com evidência instrumental permite distinguir, com rigor, a parcela exógena da parcela endógena de um quadro patológico, e de que modo a repetição acrítica de um diagnóstico anterior, diante de novo episódio, teria conduzido a erro.

1.2 Metodologia investigativa

O método pericial em engenharia deve alicerçar-se nas diretrizes da ABNT NBR 13752 (Perícias de engenharia na construção civil) e nos princípios da engenharia diagnóstica. Tais referências, contudo, não determinam o método investigativo em si; orientam que o profissional o fundamente por referências técnicas consensuadas pela comunidade. Adotou-se, neste estudo, o método hipotético-dedutivo, sistematizado por Popper (2005) e amplamente empregado na engenharia forense e na patologia das construções (GROSSI, 2021; GROSSI, 2024). Nessa abordagem, as causas possíveis são formuladas como hipóteses e submetidas a sucessivas tentativas de refutação com base em novos dados, ensaios ou simulações: não se prova uma hipótese, busca-se refutá-la; quando resiste aos testes, considera-se apenas corroborada, jamais definitivamente comprovada.

O trabalho estrutura-se como estudo de caso, com coleta de dados primários em campo e diligências no entorno, conduzido de forma longitudinal em duas grandes etapas separadas por aproximadamente um ano. O caso compreende manifestações e registros iniciados em 2024, sendo a primeira campanha investigativa realizada entre janeiro e maio de 2025 e a segunda entre abril e junho de 2026. As etapas da investigação seguiram o fluxo apresentado na Figura 1.

Para cada etapa de coleta de informações, empregou-se uma metodologia específica, resumida no Quadro 1.

Caso todas as hipóteses fossem refutadas, procederia-se a novo levantamento, com pesquisa bibliográfica ampliada e coleta exploratória adicional.

2. Fundamentação teórica e normativa

2.1 Anomalia, origem e nexo causal

Adota-se a distinção entre anomalia endógena, associada a projeto, especificação de materiais ou execução da própria edificação, e anomalia exógena, associada a fatores externos ou provocada por terceiros (ABNT NBR 13752:2024). A determinação da origem de cada manifestação constitui elemento central da análise de causalidade, devendo envolver a caracterização dos fatos, a identificação dos mecanismos de ação e a análise da relação de causa e efeito entre a ocorrência e seus agentes causadores (ABNT NBR 13752:2024). Estabelecer o nexo causal exige, portanto, mais do que a simples correlação temporal entre eventos, requerendo a identificação de mecanismos físicos plausíveis e sua confrontação com evidências obtidas por meio de vistoria, análise documental, testes e ensaios (ABNT NBR 13752:2024; HALL; HOFF, 2022).

2.2 Mecanismos de umidade em edificações

A água pode atingir os elementos construtivos por diferentes mecanismos, cuja correta identificação é essencial ao diagnóstico. Entre os mais frequentes estão a infiltração lateral, quando a água penetra através de elementos de vedação sob ação de pressão, gravidade ou diferenças de potencial; a ascensão capilar, decorrente do transporte de água pelos poros de materiais porosos; e a percolação, associada ao movimento da água através de meios porosos e interfaces construtivas (HALL; HOFF, 2022). A distribuição da umidade ao longo do elemento constitui importante evidência, uma vez que diferentes mecanismos de transporte produzem padrões distintos de umedecimento do material (HALL; HOFF, 2022), conforme esquematizado na Figura 2. Assim, maior umidade nos pontos médios ou superiores da parede, quando comparada à base, não é compatível com a ascensão capilar como mecanismo predominante ou causa isolada, devendo ser investigadas fontes de aporte hídrico nas demais faces e interfaces do elemento. A persistência da umidade também é relevante para a deterioração, pois a manutenção prolongada de condições úmidas interfere na secagem e favorece a degradação dos materiais (HALL; HOFF, 2022).

2.3 Termografia por infravermelho

A presença de água em elementos de vedação pode alterar seu comportamento térmico, produzindo diferenças de temperatura superficial associadas, entre outros fenômenos, à evaporação e às alterações nas propriedades térmicas dos materiais. A termografia por infravermelho registra essa distribuição de temperatura e pode ser empregada como técnica não destrutiva e indireta na investigação de anomalias relacionadas à umidade (ABNT NBR 16818:2020; BARREIRA; DE FREITAS, 2007). Sob condições ambientais adequadas, regiões afetadas por umidade podem apresentar anomalias térmicas em relação às de referência; a interpretação, porém, deve considerar as condições de contorno e ser correlacionada com outras evidências ou métodos de medição, evitando que a anomalia térmica seja usada, isoladamente, como comprovação da presença ou da origem da umidade (ABNT NBR 16818:2020; ASTM E3216-26; BARREIRA; ALMEIDA; DELGADO, 2016).

2.4 Microclima interno, monitoramento higrotérmico e insolação

Além dos mecanismos de infiltração e ascensão, a umidade em ambientes fechados pode ser condicionada pelas condições higrotérmicas do próprio ambiente. A umidade relativa expressa a relação entre a pressão parcial do vapor d'água e a pressão de vapor de saturação à mesma temperatura; a umidade absoluta refere-se à quantidade de vapor d'água presente no ar. Essas grandezas, com a temperatura superficial dos elementos, são relevantes para avaliar o potencial de condensação e de transferência de umidade (HENS, 2023; ASHRAE, 2017). Quando a temperatura superficial atinge ou fica abaixo do ponto de orvalho do ar adjacente, pode ocorrer condensação superficial, condição que favorece a manutenção da umidade e o desenvolvimento de microrganismos. A ventilação e a renovação do ar interferem no balanço higrotérmico, influenciando a remoção de vapor e a secagem das superfícies (ASHRAE, 2017); a insolação, por sua vez, condiciona o comportamento térmico e a capacidade de secagem, de modo que a alteração do sombreamento pode favorecer a persistência da umidade (HENS, 2023). A caracterização dessas condições exige medições comparativas e, preferencialmente, monitoramento contínuo de temperatura e umidade relativa em diferentes pontos do ambiente (ISO 7726:2025).

2.5 Biodeterioração e impacto sobre o acervo

A umidade persistente constitui fator favorável ao desenvolvimento de fungos e bolores, especialmente quando associada a condições de temperatura e umidade relativa adequadas e à baixa circulação de ar. Em ambientes destinados à conservação e exposição de acervos, o controle da umidade e o monitoramento das condições ambientais são medidas fundamentais para reduzir o risco de desenvolvimento microbiológico e de deterioração dos objetos (CANADIAN CONSERVATION INSTITUTE, 2019; NATIONAL ARCHIVES, 2016). O crescimento fúngico pode provocar manchas, alterações superficiais e degradação dos materiais constituintes dos objetos culturais, podendo resultar em perdas materiais e patrimoniais (CANADIAN CONSERVATION INSTITUTE, 2019; NATIONAL PARK SERVICE, 1993).

2.6 Desempenho, estanqueidade e manutenção

Vedações externas: A manifestação de infiltração afeta diretamente o requisito de estanqueidade dos sistemas de vedação vertical externa. A ABNT NBR 15575-4 estabelece, entre os requisitos de desempenho desses sistemas, a necessidade de serem estanques à água proveniente de chuvas incidentes ou de outras fontes externas. Assim, falhas na vedação externa podem permitir o ingresso de água e contribuir para o desenvolvimento de manifestações patológicas nos elementos adjacentes (ABNT NBR 15575-4:2025).

Sistema predial de esgoto sanitário: A estanqueidade das caixas, tubulações e demais componentes do sistema predial de esgoto sanitário deve ser analisada segundo os requisitos aplicáveis às instalações de esgoto. A ABNT NBR 8160:1999 estabelece os requisitos para projeto e execução desses sistemas, incluindo as condições aplicáveis às tubulações, conexões e dispositivos de inspeção. Adicionalmente, a ABNT NBR 15575-6:2025 estabelece requisitos de desempenho relacionados à estanqueidade das instalações de esgoto e águas pluviais, remetendo aos procedimentos de ensaio previstos na ABNT NBR 8160.

A manutenção e o tratamento tempestivo das falhas devem ser considerados no âmbito da gestão da manutenção da edificação, conforme a ABNT NBR 5674:2024, que estabelece requisitos para organização, planejamento, controle e registro das atividades de manutenção.

3. O caso

O imóvel investigado é uma edificação de uso misto, com galeria de arte no pavimento térreo e mezanino e, nos pavimentos superiores, garagens e áreas comuns do condomínio. Em lote imediatamente confrontante teve início a obra de um empreendimento de maior porte, com fundação em estaca raiz, método que emprega perfuração com injeção constante de água para desagregação do solo e remoção de detritos. A vistoria no canteiro revelou que a água de perfuração, somada à água pluvial, acumulava-se em escavações junto à divisa, estabelecendo fonte contínua de umidade em contato com as paredes limítrofes (Figura 3).

O quadro foi acompanhado em duas grandes etapas. Os danos iniciais (2024–2025) foram objeto de laudo técnico específico; os novos danos observados em 2026, com características distintas, motivaram nova análise de causalidade. Este artigo integra as duas leituras para evidenciar o caráter multicausal e dinâmico do fenômeno (Figura 4).

4. Resultados e discussão

4.1 Primeira etapa (2024–2025): a componente exógena de umidade ascendente

As primeiras manifestações (umidade, manchas e danos às obras de arte na parede de divisa) foram caracterizadas, por vistoria visual e por termografia, com padrão de umidade ascendente na base das paredes limítrofes, acompanhado de fissuras (Figura 5). A correlação com a vistoria do canteiro forneceu o mecanismo físico: a água de perfuração e a água pluvial, acumuladas junto à divisa durante a escavação e o rebaixamento do terreno, mantinham contato permanente com a base da alvenaria, alimentando a infiltração lateral e a ascensão capilar. As fissuras na parede limítrofe funcionavam como caminhos preferenciais de percolação da água acumulada no canteiro.

4.2 A componente endógena e a causalidade bidirecional

O aprofundamento da investigação revelou um segundo vetor de dano, em sentido oposto. Durante diligências no canteiro de obras, observou-se, no solo escavado junto à divisa, a presença de líquido escuro com características de esgoto, fato corroborado por relatos dos trabalhadores da obra confrontante (Figura 6). Diante dessa nova hipótese, realizaram-se vistorias direcionadas a sistemas específicos: as caixas de passagem da própria edificação investigada apresentavam falhas estruturais e ausência de estanqueidade (Figura 7). Não se tratava de um aporte eventual, mas de perda persistente de estanqueidade associada às aberturas e descontinuidades observadas nas caixas: por juntas mal executadas e frestas desprovidas da estanqueidade necessária, o efluente percolava continuamente sob a carga hidráulica do próprio sistema de esgotamento sanitário, com agravamento nos períodos de maior contribuição. Para testar a hipótese de que a edificação-objeto contribuía para os danos no lote vizinho, aplicou-se corante traçador nas caixas de passagem, sob acompanhamento técnico. O traçador foi posteriormente identificado no terreno confrontante, evidenciando que o efluente percolava da edificação em direção ao lote vizinho (Figura 8).

Configura-se, assim, uma causalidade bidirecional (neste estudo, utiliza-se a expressão causalidade bidirecional para descrever uma situação em que agentes associados a ambos os imóveis participam, em sentidos opostos, de mecanismos de transporte de água e de geração de danos no sistema de vizinhança). Enquanto a água do canteiro infiltrava as paredes da edificação-objeto (dano exógeno sofrido), o efluente de suas caixas de passagem contaminava o solo vizinho (dano endógeno provocado). A falha de estanqueidade das caixas, classificada como anomalia endógena, implicava a percolação de efluente para o solo do lote confrontante e desmonta a leitura simplista de que a obra nova causou todos os danos: o próprio imóvel prejudicado era, ao mesmo tempo, agente de dano.

4.3 Segunda etapa (2026): o padrão invertido e o confronto de quatro hipóteses

Cerca de um ano depois, após período de chuvas intensas, bolor e manchas reapareceram na mesma parede de divisa e sobre as obras de arte (Figura 9). O reflexo natural seria repetir o diagnóstico anterior, mas o contexto físico havia mudado: a perfuração estava concluída, a infraestrutura e as alvenarias prontas e o terreno vizinho rebaixado, o que tornava a ascensão capilar improvável. O medidor apresentou leituras relativas superiores a 70 na escala do equipamento no terço médio da parede, significativamente superiores às da base e dos pontos de referência — o inverso do padrão ascendente de 2024/2025 (Figura 10) —, padrão corroborado por termografia, com áreas mais frias associadas à presença de água no terço médio. Esse padrão não é compatível com a ascensão capilar como mecanismo predominante ou causa isolada do quadro de 2026 e caracteriza umidade aprisionada na alvenaria, por aporte a partir da face externa.

A inspeção da interface entre a edificação-objeto e a obra revelou o mecanismo: no topo do muro de divisa da edificação-objeto há rufo/pingadeira, mas o muro da obra vizinha permanecia sem acabamento, deixando um vão aberto entre as paredes por onde a água de chuva percolava (Figura 11). Como referência comparativa, a parede de divisa oposta, confrontante com outro vizinho, apresentou distribuição típica (úmida na base, seca no topo); e as garagens sobre a mesma interface mostraram-se úmidas, ao passo que a parede dotada de insolação manteve-se seca.

Para caracterizar o microclima e o balanço de umidade, instalaram-se três sensores registradores no interior da galeria, na área externa e na obra confrontante, com leituras horárias ao longo de 35 dias (Figura 12).

A leitura comparada da umidade absoluta, expressa em g/m³, calculada a partir das medições simultâneas de temperatura e umidade relativa, revelou uma diferença consistente entre os três pontos monitorados (Figura 13). Ao longo de todo o período, o interior da galeria manteve-se sistematicamente com umidade absoluta mais elevada que a área externa e que a própria obra confrontante, acompanhando as oscilações do clima externo, porém sempre em patamar superior. A manutenção de maior carga de vapor no ambiente interno é compatível com a presença de fonte persistente de umidade associada à reduzida capacidade de remoção desse vapor, hipótese coerente com as condições de ventilação observadas. Confinado e pouco ventilado, o ar interno apresenta condições favoráveis à elevação da umidade relativa e à aproximação das superfícies da temperatura de ponto de orvalho, favorecendo a ocorrência de condensação e o desenvolvimento de emboloramento sobre as paredes e o acervo.

O estudo de insolação evidenciou aumento do sombreamento da fachada, condição compatível com menor potencial de secagem superficial e considerada fator agravante.

Para assegurar o rigor, formularam-se e confrontaram-se quatro hipóteses concorrentes para as manifestações de 2026 (Quadro 2).

Entre as hipóteses avaliadas, H4 apresentou o maior grau de compatibilidade com o conjunto de evidências obtidas. O mecanismo físico consolidado está representado na Figura 14: a água de chuva percola pelo vão entre os muros de divisa, é absorvida pela alvenaria e migra para o interior da edificação-objeto em diferentes níveis, favorecendo a proliferação de fungos na face interna. Importa destacar que a ventilação deficiente e a perda de insolação atuam como fatores agravantes, retardando a secagem e mantendo o material saturado, e não como causa originária do aporte de água, distinção explícita no laudo técnico e essencial à correta atribuição de responsabilidades.

Os achados são coerentes com a literatura: a distribuição espacial da umidade, com maiores teores nas regiões intermediárias, é incompatível com a ascensão capilar e reforça o aporte hídrico externo (GREVEN; SEELE, 2022). Do ponto de vista metodológico, mostram-se coerentes com a abordagem proposta por Grossi (2021; 2024), pois um diagnóstico anteriormente corroborado deixou de ser válido para um novo episódio, exigindo reformulação e teste de hipóteses à luz de evidências instrumentadas.

Estabelecido o diagnóstico de cada etapa, adotaram-se medidas corretivas correspondentes: restauro das caixas de passagem e de gordura, com recuperação da estanqueidade, interrompendo a percolação de efluente para o lote vizinho (componente endógena); eliminação do acúmulo de água junto à divisa e tratamento da interface entre as edificações, com rufos, contrarrufos e secagem das alvenarias (componente exógena); e projeto de ventilação da galeria, para mitigar os agravantes higrotérmicos.

5. Conclusão

O estudo aplicou o método hipotético-dedutivo, apoiado em ensaios instrumentados e leitura longitudinal, à análise de nexo causal em um litígio de vizinhança por umidade — da anamnese e da análise documental à vistoria sensorial, aos ensaios não destrutivos (termografia, medição de umidade, corante traçador e monitoramento higrotérmico) e ao teste de hipóteses concorrentes.

Os resultados revelaram um cenário multicausal e dinâmico. Na primeira etapa (2024–2025), o quadro combinava uma componente exógena, a umidade ascendente alimentada pela água acumulada no canteiro vizinho, e uma componente endógena, o efluente das caixas de passagem percolando para o lote confrontante, configurando causalidade bidirecional na qual o imóvel prejudicado era, simultaneamente, agente de dano. Na segunda etapa (2026), o mesmo sintoma teve origem distinta: a percolação de água de chuva pelo vão da divisa, evidenciada pelo padrão de umidade invertido, tendo a ventilação deficiente e a perda de insolação como agravantes, não como causa.

A principal contribuição deste estudo consiste em demonstrar que manifestações de aparência semelhante e recorrentes em um mesmo elemento não devem ser automaticamente atribuídas à causa diagnosticada em episódio anterior. A alteração das condições físicas do sistema e do entorno pode produzir novos episódios patológicos por mecanismos distintos, exigindo a reavaliação do nexo causal. Nesse contexto, evidencia-se que diagnósticos anteriores não devem ser reproduzidos de forma automática, mas permanentemente reavaliados à luz de novas informações obtidas por meio de investigação sistemática, instrumentação adequada e aplicação do método hipotético-dedutivo.

Em Engenharia Diagnóstica, o tempo não é apenas uma referência cronológica: a evolução das condições de contorno constitui informação diagnóstica capaz de modificar a plausibilidade das hipóteses causais para episódios sucessivos.