Uma fachada precisa ser inspecionada quando apresenta sinais como fissuras, peças de revestimento soltas ou com som oco, manchas de umidade e infiltrações nas unidades, mas também antes de qualquer sinal aparecer: como parte da manutenção do prédio, antes de uma reforma ou pintura de fachada e quando o município ou a administração do condomínio exigir. A inspeção de fachada avalia o estado do revestimento e indica se há necessidade de investigação complementar ou de intervenção.
Abaixo, organizamos as situações mais comuns para ajudar síndicos, administradoras e proprietários a decidir o momento certo.
Sinais de alerta que pedem avaliação
Alguns sinais indicam que o revestimento pode estar perdendo desempenho e merecem avaliação técnica:
- Fissuras e trincas no reboco, na pintura ou entre peças cerâmicas, principalmente quando aumentam com o tempo.
- Desplacamento de revestimento: pastilhas, cerâmicas ou placas de pedra que caíram ou que estão estufadas.
- Som cavo ao bater levemente no revestimento, que pode indicar perda de aderência.
- Rejuntes deteriorados ou ausentes e selantes ressecados nas juntas.
- Manchas, eflorescências (depósitos esbranquiçados) e bolor na superfície externa.
- Infiltrações nos apartamentos junto às paredes externas, janelas e varandas.
- Corrosão em elementos metálicos, como guarda-corpos, fixações e esquadrias.
Se algum fragmento já se desprendeu, a recomendação é isolar a área de circulação abaixo e buscar avaliação técnica com prioridade.
Idade do prédio e histórico de manutenção
Mesmo sem sinais visíveis, o revestimento envelhece. Sol, chuva, variação de temperatura e movimentações da estrutura atuam todos os dias sobre a fachada. Por isso, o tempo desde a construção ou desde a última intervenção é um critério importante.
Prédios com mais tempo de uso, fachadas que nunca passaram por avaliação técnica e edifícios sem registro de manutenção dos rejuntes, selantes e pinturas tendem a se beneficiar de uma inspeção. A ABNT NBR 5674, que trata da manutenção de edificações, orienta que a manutenção seja planejada e registrada, e a inspeção da fachada é uma fonte importante de informação para esse planejamento.
Antes de reformar ou pintar a fachada
Um momento estratégico para inspecionar é antes de contratar a obra. A inspeção ajuda a:
- delimitar as regiões com problema e o tipo de manifestação em cada uma;
- investigar as causas prováveis, para que a reforma trate a origem e não apenas a aparência;
- embasar o escopo do serviço e a comparação entre orçamentos;
- registrar a condição existente antes da intervenção.
Pintar sobre um revestimento com perda de aderência, por exemplo, pode esconder o problema por um tempo sem resolvê-lo.
Exigências que podem existir no seu município
Alguns municípios brasileiros possuem regras próprias sobre inspeção e manutenção de fachadas, com critérios que variam de cidade para cidade. Também podem existir exigências na convenção do condomínio, em contratos de seguro ou em processos administrativos. Como essas regras mudam e dependem do local e do tipo de edificação, o recomendado é que o síndico ou a administração verifique as exigências aplicáveis ao seu prédio. Um profissional pode ajudar nessa leitura técnica, mas a inspeção também se justifica pela segurança e pela conservação do patrimônio, independentemente de obrigação formal.
Como é feita a inspeção de fachada
A metodologia depende das características da edificação, do tipo de revestimento, das condições de acesso e das manifestações identificadas. Em geral, envolve:
- levantamento do histórico: idade, intervenções anteriores, reclamações de infiltração, quedas de peças;
- inspeção visual a partir do solo, das varandas e das áreas acessíveis;
- drone como ferramenta de apoio à inspeção visual das áreas elevadas, com registro fotográfico detalhado;
- termografia como ferramenta complementar, interpretada junto com as demais evidências;
- quando o caso exige, avaliação presencial próxima, com teste de percussão e ensaios complementares, que podem demandar acesso por andaime, balancim ou equipe de alpinismo industrial.
O drone amplia muito a capacidade de observação, mas não substitui a avaliação próxima quando ela é necessária para caracterizar perda de aderência ou outras manifestações.
Perguntas frequentes
De quanto em quanto tempo devo inspecionar a fachada?
Não existe um intervalo único para todos os prédios. A frequência depende da idade da edificação, do tipo de revestimento, da exposição ao clima, do histórico de manutenção e de eventuais exigências locais. Após a primeira inspeção, o próprio laudo pode recomendar o momento da próxima avaliação.
A inspeção com drone é suficiente?
O drone é uma ferramenta de apoio para observar e registrar áreas elevadas. Em muitos casos, ele precisa ser complementado por avaliação próxima, percussão ou ensaios, conforme as manifestações encontradas.
Caiu uma pastilha. O que fazer primeiro?
Isolar a área de circulação abaixo do ponto, evitar que pessoas e veículos permaneçam no local e solicitar avaliação técnica com prioridade. Depois, a inspeção indica a extensão do problema e as medidas necessárias.
A inspeção de fachada substitui a inspeção predial?
Não. A inspeção de fachada é focada no revestimento externo. A inspeção predial avalia o conjunto de sistemas da edificação. As duas podem ser feitas de forma coordenada.
Quando chamar um engenheiro
Se a fachada do seu condomínio apresenta fissuras, peças soltas ou infiltrações nas unidades, ou se o prédio vai passar por reforma, a avaliação técnica é o primeiro passo. A Deliverance realiza inspeções em Belo Horizonte e em todo o Estado de Minas Gerais, com responsável técnico certificado em Inspeção de Fachadas pela ADPAT. Conheça o serviço de Inspeção de Fachada.